基本案情

小张在宁波市江北区某小区将自有住宅改造为网约房民宿，通过某网络平台对外开展日租、短租业务，采用自助入住模式且未要求租客实名登记；其既未办理营业执照、特种行业许可证，也未取得消防及卫生许可，长期接待不特定旅客入住。邻居小周因该民宿存在噪音扰民、人员混杂及安全隐患等问题多次投诉，要求小张停止经营活动。但小张辩称“自己仅是出租房屋，并非经营旅馆”，拒绝进行整改。无奈之下，小周向法院提起诉讼，请求判令小张停止对该住宅的经营性使用，并将其恢复为原有住宅用途。  

法院判决

法院审理后认为，本案争议焦点为案涉房屋作为网约房使用是否属于将住宅改变为经营性用房，是否应征得有利害关系的业主的一致同意。小张通过网络平台发布房源信息，标明价格并接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；同时，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是利用房屋为入住客人提供有偿的住宿服务，其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意，故判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。

律师点评

本案明确了乡村民宿及城市网约房在法律定性上的常见误区。实践中，部分经营者误认为“自有房产短期出租、未悬挂经营标识即不构成经营行为”，但司法及行政机关已形成统一认定标准：凡面向不特定社会公众、按日或按时段收取费用、提供住宿服务并通过网络平台招揽客源的，均属于旅馆业经营范畴，必须依法取得相关资质并合规运营。民宿经营的核心合规要求包括：依法办理营业执照、特种行业许可证、消防安全检查合格证及卫生许可证；若涉及餐饮服务，还需取得食品经营许可证。同时，经营者必须严格履行旅客实名登记、访客信息登记、治安巡查及消防设施配置等法定义务。无证经营行为将面临三方面法律后果：一是行政责任，可能被处以停业整顿、罚款、没收违法所得等行政处罚，情节严重的可依法予以行政拘留；二是民事责任，因无证经营导致游客人身或财产损害的，经营者需承担全部赔偿责任，且相关保险机构可能拒绝赔付；三是相邻权纠纷，利害关系业主有权提起诉讼，要求停止经营活动、恢复房屋住宅用途并赔偿经济损失。特别需要强调的是，将住宅改建为民宿必须征得有利害关系业主的一致同意，即使存在一户反对，经营者仍可能面临停止经营的法律风险。建议拟从事民宿经营的主体，应在完成证照办理、通过消防验收并取得邻里同意后，方可上线运营；对于已实施无证经营的主体，应尽快补办相关手续或停止经营活动，以避免“开业即受罚、装修即关停”的经营风险。

相关法条

1、《中华人民共和国民法典》

第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

2、《旅馆业治安管理办法》

第四条 申请开办旅馆，应取得市场监管部门核发的营业执照，向当地公安机关申领特种行业许可证后，方准开业。

经批准开业的旅馆，如有歇业、转业、合并、迁移、改变名称等情况，应当在市场监管部门办理变更登记后3日内，向当地的县、市公安局、公安分局备案。

案件来源：浙江省宁波市江北区人民法院