基本案情

2016年7月，李某与某村村委签订土地流转合同，承租160余亩土地，租期至2026年7月，租金每亩每年1000元，并支付复耕保证金。同时，李某与村民张某等48人签订租赁合同，约定若拖欠租金，村民有权终止合同并收回土地，且租期满前需复耕。2021年7月，因国家政策及自然灾害，李某无法继续经营，与该村村委签订终止协议，但未与张某等村民解除合同。此后李某未再支付租金，也未复耕土地。2024年3月，张某率先起诉李某，要求支付租金并复耕土地。

法院判决

法院认为，张某与李某签订的土地租赁合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据合同约定，在李某拖欠租金的情况下，张某有权请求解除合同，并要求李某复耕土地、支付欠付租金。2021年7月至2022年7月的租金按合同约定的金额计算。针对2022年7月之后的租金，考虑到李某欠付租金的期间恰逢全国疫情暴发，包括李某经营的生态观光园在内的旅游业均遭到重大冲击，且李某已于2022年7月停止经营农业生态观光园，法院酌情降低了该段期间的租金支付标准。 

律师点评

本案是乡村旅游开发中最典型的集体土地租赁违约纠纷，折射出农村土地流转的一大核心法律风险，即履约与收回风险：租金支付是核心义务，长期欠租直接构成根本违约，村集体有权单方解除合同；同时土地复耕是法定义务，未复耕不仅保证金不退，还可能承担额外赔偿责任。对投资方而言，签约前必须核验土地权属、性质、承包期限，留存民主表决记录；合同中明确用途、租金、违约、解除、复耕、补偿标准，避免口头承诺；经营中按时付租、规范使用，一旦经营困难应主动协商变更或解除，避免长期拖欠引发诉讼。对村集体与农户而言，应规范合同文本、定期催收租金，发现违约及时行使解除权，依法维护集体财产权益。

相关法条

《中华人民共和国农村土地承包法》

第三十六条 承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。

第四十二条 承包方不得单方解除土地经营权流转合同，但受让方有下列情形之一的除外：

（一）擅自改变土地的农业用途；

（二）弃耕抛荒连续两年以上；

（三）给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境；

（四）其他严重违约行为。

案例来源：陕西省西安市蓝田县人民法院