案情简介

张某与某房地产开发有限公司签订《房屋认购协议书》，约定：第一条 基本情况：（一）买受人所购买的商品房为出卖人所开发的位于洪河大道西段xx项目中的第x幢x单元x层x号房；（二）该商品房的用途为：住宅，房屋建筑面积约119.05平方米……；第二条 价款与付款方式：（一）该商品房按照建筑面积计价，单价为3638.00元/m2，总房款为433104元；（二）出卖人同意买受人按照工程分期付款，买受人应支付总房款的50%含认购金，计220000元人民币；第三条 商品房买卖合同签订：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证件前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用；第四条 逾期违约责任：买受人未在第三条约定的期限内与出卖人签订《商品房买卖合同》的，出卖人有权解除本协议书。出卖人解除本协议书，扣除买受人所认购房屋总房款的10%作为违约金，出卖人有权将该房另行出售给第三方……；第六条 交房时间约定：出卖人应当在买受人签订本协议书之日起30个月，将本协议约定的房屋交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除本协议或变更协议外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的……；第八条 双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止，本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行……。协议签订后，张某依约支付房款220000元。双方签订《房屋认购协议书》时，某房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，后案涉房屋所在土地经竞拍被他人拍得。

争议焦点

本案的争议焦点为：商品房预约合同和本约合同的区分？

法院审理

法院判决：

确认原告某房地产开发有限公司与被告张某于2014年5月10日签订的《房屋认购协议书》无效。宣判后，张某提出上诉。

二审判决：一、撤销一审判决；二、驳回某房地产开发有限公司的诉讼请求。

律师点评

某房地产开发有限公司与张某签订的《房屋认购协议书》对房屋位置、价款、付款方式、交房时间等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，但《房屋认购协议书》第三条约定：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用。第八条约定：双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行权利义务。从双方的上述约定来看，双方有明确将来订立本约的约定，应当尊重当事人的意思表示，即案涉《房屋认购协议书》属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的《商品房预售合同》属于本约合同。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。《房屋认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，某房地产开发有限公司以未取得商品房预售许可证为由请求确认案涉《房屋认购协议书》无效没有事实和法律依据。

法律条文

《中华人民共和国民法典》

第四百九十五 【预约合同】当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。

当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。