基本案情

吉某智系非农业家庭户口，自上世纪七、八十年代退休以后，将户籍迁回了某县某镇某村，并一直居住在其祖宅中。涉案土地上的房屋于2009年开始建造，于2010年建好。2010年11月25日，吉某智向广东省某县国土资源局（以下简称某县国土局）就涉案土地申请土地登记。吉某智提交的土地权属证明书的备注栏注明：此表只供1986年12月31日前农村私人建房者不能提供土地权属证明材料的用地户使用，作为土地权属来源依据。某县国土局受理吉某智的申请后于2011年12月8日向吉某智核发了华府集用（2011）第0099709号《集体土地使用证》（以下简称99709号土地证）。

郭某荣是某村村民，娶吉某智女儿吉辉某为妻。吉广智另有一女吉祥某。吉某智于2014年去世后，吉辉某一方与吉祥某一方因涉案土地使用权及地上建造房屋所有权的继承问题发生纠纷。2017年1月，吉祥某向广东省某县人民法院提起继承诉讼，请求按吉某智的遗嘱继承涉案土地使用权及地上建造房屋所有权。郭某荣在该案诉讼中知悉某县政府为吉某智颁发了99709号土地证，遂提起本案行政诉讼，请求撤销99709号土地证。

法院判决

一审法院驳回甲的诉讼请求；二审法院维持原判。 

一审判决：

撤销某县政府为吉某智颁发了99709号土地证。

二审判决：

驳回上诉、维持一审判决。

再审判决：

一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤行终327号行政判决；

二、撤销广东省梅州市中级人民法院（2017）粤14行初81号行政判决；

三、驳回郭某荣的诉讼请求。

再审法院认为：

虽然吉某智的户籍信息登记为城镇居民户口，但是其本人自退休以后一直居住在该集体经济组织之中，依靠集体经济组织所有的集体土地作为其基本的生活和居住保障，形成了稳定的生产、生活关系。因此，当吉某智原祖宅年久失修，存在安全隐患，无法继续居住之后，吉某智有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村委会申请宅基地异地建房居住建房。所在村民小组和村委会签字盖章予以同意，某县国土局调查核实后予以公告，吉辉某与郭某荣均未提出异议。直至吉某智去世，因涉案宅基地使用权和房屋所有权继承纠纷，郭某荣才以吉某智并非农村集体经济组织成员，侵犯了其承包土地为由提起本案行政诉讼，显然有违常理。总之，吉某智自上世纪七、八十年代已将户籍迁回某村并长期居住原袓宅，在祖宅年久失修后，其有权申请宅基地使用权建房居住。因此，原颁证程序和相关证据确存在不当之处，但因吉某智已于2014年去世，且也无法通过采取补救措施解决，撤销99709号土地证并无法解决遗产继承和郭某荣主张的权益问题。本案遗产继承纠纷各方均为家庭成员，宜通过协商一致或者互谅互让等方式平衡好各方权益。

律师点评

宅基地使用权是赋予集体经济组织成员的一项福利，但其上建设的房屋属于公民个人财产，可以继承。因“房地一体”原则，继承房屋必然导致宅基地使用权的转移。本案明确了城镇户籍子女可以继承父母的宅基地使用权，并办理不动产登记。

相关法条

自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复

六、关于农村宅基地使用权登记问题。农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

案例来源：（2020）最高法行再375号