基本案情

甲系某存村民，其于2007年8月11日将其位于该村的宅院及房屋（含集体土地使用证）以10万元价格出售给乙（城镇居民）。乙支付全部购房款后入住，期间对房屋进行修缮、添附（如更换大门、加装雨棚等）。2019年3月，因案涉宅院可能会纳入拆迁范围，甲遂提起诉讼，要求确认买卖合同无效，并要求乙返还房屋。乙提起反诉，请求甲返还购房款，并赔偿其修缮费用及信赖利益损失。审理中，乙申请对涉案宅院区位补偿价进行评估，但因不具备鉴定条件未果。

法院判决

一审法院认定该协议无效，并要求甲返还购房款，并赔偿乙的部分损失；同时，判令乙返还该房屋。 

律师点评

本案的争议焦点为：案涉的房屋买卖合同是否有效？若无效，双方的过错责任及损失如何分配并量化。

法院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地使用权与集体经济组织成员身份绑定，城镇居民购买农村房屋实质处分了集体土地使用权，违反法律强制性规定，故合同无效。同时，法院认定甲作为出卖人，明知规定仍出售房屋，且在多年后主动诉请合同无效，违反诚信原则，承担主要责任（70%）；乙作为城镇居民违规购买，承担次要责任（30%）。该划分兼顾了事实与公平原则，最终法院据此作出了合理合法的判决。

本案是一起典型的因农村房屋买卖而引发的纠纷，侧面反应出公众农村房屋买卖的法律风险。在当前社会背景下，随着城乡交流的日益频繁，类似涉及农村房屋买卖的纠纷时有发生。此类纠纷不仅关乎当事人的切身利益，更在一定程度上反映出公众对于农村房屋买卖相关法律规定的认知不足以及法律风险的防范意识薄弱。因此，本案的审理结果不仅对当事人具有直接的指导意义，也为广大公众敲响了警钟，提醒人们在涉及农村房屋买卖时务必谨慎行事，充分了解并遵守相关法律法规，以避免不必要的法律风险和经济损失。

相关法条

1、《中华人民共和国民法典》

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

2、《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

案例来源：（2021）晋0403民初1190号