基本案情

甲与某村民小组就一宅基地权属产生争议。该土地原属该某村民小组所有。1950年左右，甲及其家在争议土地上生活，后其于1970年左右搬离该土地。1986年，乙承租了案涉土地。在承租后，乙拆掉争议地上的旧瓦房，建围墙把争议土地围起来，并建造厂棚、房屋等，现该土地上的建筑物为乙承租后所建。2012年，甲以该土地是其祖宗屋地为由主张权属，与该村民小组发生争议。同年，乙去世，其子丙不再继续承租争议土地。2013年期间，该村民小组向区政府提出确权申请。后甲对确权结果不服，因此提起了诉讼，一审二审法院均驳回了甲的诉讼请求，后甲又申请再审。

法院判决

驳回了甲的再审申请。 

律师点评

本案的争议焦点为在宅基地上房屋已灭失多年后，原使用人是否仍当然享有该宅基地的使用权。

法院准确适用法律，阐明了我国宅基地使用权制度的两个基本特性：一是福利性与身份属性，即该权利与集体经济组织成员身份紧密关联，且严格遵循“一户一宅”原则；二是对地上建筑物的依附性。根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条，宅基地使用权的存续以“保有住宅”为实质要件——若房屋长期灭失且未恢复重建，使用权即告消灭，土地应由集体依法收回。本案中，甲的房屋于1986年拆除，至纠纷发生时已逾三十年，完全符合“拆除两年以上未恢复使用”的法定情形，其宅基地使用权在法律上已归于消灭，故以此驳回了甲的再审申请。

本案清晰阐释了农村宅基地管理中的核心法律规则，即宅基地使用权与房屋状态不可分割的原则。在实践中，部分村民因房屋自然倒塌、拆除或长期闲置等原因，导致宅基地使用权处于不确定状态。本案判决明确，宅基地使用权并非“一劳永逸”，其存续需以房屋实际存在为前提。若房屋灭失后未及时重建，集体经济组织有权依法收回土地，重新分配给符合条件的成员，从而保障土地资源的合理利用。这一裁判逻辑既维护了农村土地集体所有的制度根基，也防止了宅基地资源的闲置浪费，对规范农村土地管理、促进乡村振兴具有积极意义。

相关法条

1、《中华人民共和国土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

2、《确定土地所有权和使用权的若干规定》

第五十二条 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

案例来源：（2019）最高法行申5530号