随着城市更新从“大规模拆建”进入“精细化运营”阶段，前期调查作为项目启动的第一步，直接决定了后续推进的顺畅度。本文梳理律师前期调查的核心目标、职责边界与操作规范，供实务参考。

一、核心目标

前期调查的目标并非“走过场”，而是通过全面核查项目涉及的土地、房屋、主体、政策等要素，实现风险识别、合规确认、基础支撑等三大功能。

二、职责边界

律师在前期调查中需遵守两个核心原则：

1. 尽职尽责：覆盖所有关键环节

律师作为前期调查的“把关人”，必须做到调查工作无死角——从土地权属、房屋状况到改造意愿，从政策要求到历史遗留问题，每一个环节都不能遗漏。比如：

现场踏勘时，要检查房屋的结构、用途、是否有违法搭建；

访谈时，要了解被改造权利人的真实意愿，避免“虚假同意”；

审查文件时，要核对土地使用权证、房屋所有权证等原件，避免“伪造证件”。

2. 保密义务：坚守职业底线

调查中，律师会接触到大量敏感信息——比如改造主体的商业计划、被改造权利人的隐私、政府部门的内部文件。根据《律师法》第三十八条现行有效规定，律师必须对这些信息予以保密，除非涉及“危害国家安全、公共安全或严重危害他人人身安全的犯罪事实”。这是律师的职业底线，也是维护客户信任的关键。

三、规范操作

调查过程每一步都要“留下痕迹”，前期调查的可追溯性至关重要。律师需要做好以下工作：

1、 做好工作记录

包括访谈记录、现场踏勘记录、文件审查记录等，要注明时间、地点、参与人员及内容。比如：

访谈业主时，要记录“业主同意改造的意愿”“对补偿方案的意见”；

现场踏勘时，要记录“房屋的现状”“是否有破损”“周边环境”。

2、 留存调查依据

所有调查材料都要留存原件或复印件——比如土地使用权证、房屋所有权证、政府部门的复函、现场照片/视频等。这些材料是后续撰写《前期调查报》的重要依据，也是应对后续纠纷的“证据”。

结语：

前期调查是“项目地基”，合规是“底线红线”。城市更新项目的复杂性决定了前期调查不能“简化流程”，律师的作用在于通过专业核查，将“潜在风险”转化为“可应对的问题”，让项目在合法合规的框架内推进。建议项目启动前提前委托律师介入，避免因“小问题”引发“大纠纷”。

小贴士：关注我们，后续将推出“城市更新前期调查操作程序”等实务文章！