一、 前期准备阶段的核心任务

前期准备是城市更新项目的基础环节，以“合规性铺垫+现状认知+可行性论证”为核心，主要工作包括：法律法规及政策体系研究、项目实地现状考察、改造可行性（主体、模式、范围）论证、改造目标与流程确定。其目的是梳理项目合规边界、识别潜在风险、为后续实施提供清晰的行动框架。

二、 法律法规及政策研究要点

城市更新项目的合法性依赖于“国家级法律+地方专门法规+政策文件”的体系化支撑，律师可以重点研究以下类别：

1、 通用法律规范（基础框架）

《民法典》：总则编、合同编、物权编、婚姻家庭编、继承编。

2、《行政许可法》：行政许可的设定、申请与听证（如征收补偿方案听证）；

《村民委员会组织法》、《城市居民委员会组织法》集体事项决策程序（如旧村庄改造需经村民会议讨论）、集体财产认定（如村集体土地、居委会办公用房）；

《不动产登记暂行条例》现行有效及其实施细则：不动产登记范围（土地、房屋）、类型（首次登记、转移登记、注销登记）、程序（申请、受理、审核、登簿）。

3、 城市更新专门法规（地方核心依据）

地方《城市更新条例》：如《江西省城市更新条例》、《天津市城市更新条例》

地方“三旧”改造政策：如《广东省“三旧”改造管理办法》。

4、 土地与规划类法规（关键合规边界）

《土地管理法》、《城乡规划法》、《历史文化名城名镇名村保护条例》。

5、 其他关联法规（风险防控要点）

《国有土地上房屋征收与补偿条例》：征收范围（公共利益）、补偿方案（征求意见期限≥30日）、先补偿后搬迁（禁止暴力搬迁）；

《文物保护法》：文物认定（如古民居、碑刻）、建设工程中的文物保护（发现文物需停止施工并报告）；

《环境保护法》：环境影响评价（如改造项目需编制环评报告）、生态保护（如避免破坏城市绿地）。

三、实地考察工作要求

实地考察是了解项目现状的关键手段，律师可以通过以下方式全面掌握信息，并形成《项目现状调查报告》：

1、政府部门查询：向自然资源和规划部门查询项目土地的权属（如《不动产权证书》）、规划用途（如是否在城市更新专项规划范围内）；向住房城乡建设部门查询房屋的安全状况（如是否属于危险房屋）；

2、现场察看：核实项目范围内的土地（如是否有闲置、违法占地）、房屋（如建筑年代、结构、用途、是否有违法建筑）、公共服务设施（如教育、医疗、交通、环卫设施是否完善）；

3、问询交流：与委托人沟通项目背景（如改造初衷）、与权属人（如村民、居民）交流改造意愿（如是否同意拆除重建、希望的补偿方式）、与居委会/村委会了解村规民约（如集体财产处理程序）；

4、文化遗存排查：查询项目是否涉及历史文化遗产（如历史建筑、文物点），避免后续改造违反《历史文化名城名镇名村保护条例》现行有效。

四、前期调查方案制定

前期调查方案需注重“全面覆盖+重点突出”。调查范围主要涉及：项目用地红线内的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等。调查方式：书面查询（向政府部门调取资料）、现场勘查（拍摄照片、记录现状）、问卷调查（向业主/村民了解意愿）。