各位准备置业的朋友们注意啦！在热闹的二手房交易市场里，确实藏着少数不良中介，为了赚黑心钱不惜对购房者玩起各种营销欺诈套路，手段真是花样翻新、防不胜防！更值得警惕的是，中国消费者协会的投诉数据清清楚楚显示，这些年房产中介相关的投诉量一年比一年高，单单去年就受理了好几千起投诉！

这些投诉里，最突出的就是隐瞒房屋真实情况、乱收费用、合同里藏陷阱这些糟心事，每一个乱象都可能让咱们购房者踩大坑、担大风险！正因为看到太多朋友在买房路上栽跟头，我特意准备了一系列文章，就是要把二手房购买里的风险规避技巧讲透讲明白，帮大家少花冤枉钱，稳稳保住自己的合法权益！

今天更新的这篇是我们二手房买卖指南系列的第一弹，必须聚焦最核心、最实用的技巧——教大家亲手核查中介房源的真实性！毕竟在二手房交易的全流程里，房源真实性核查可是第一道关，更是最关键的一道关，直接关系到咱们的血汗钱安全，还影响着未来几十年的居住体验，绝对绝对不能马虎！下面这些核查方法，建议大家记牢、用透，一步都不能省！

一、核查房源基础信息：从产权到房龄，逐个击破！

1. 产权状况核查：守住最核心的风险防线！

产权核查一定要去房产交易中心办，流程其实很简单：咱们带上自己的有效身份证，到服务窗口填一张《房产信息查询申请表》，就能查到房屋产权人是谁、有没有抵押、有没有被司法查封这些关键信息了！

产权不清晰可是二手房交易里的“致命雷区”！给大家讲个真实案例提个醒：张先生通过一家中介看中了一套120万的二手房，中介拍着胸脯说房子是李女士单独所有。张先生信了，签了合同就交了30万定金，结果到过户的时候才发现，这房子是李女士和她丈夫的夫妻共同财产，她丈夫压根没同意卖！过户办不了，张先生要退定金，李女士说“我签字就有效”不肯退，中介也甩锅不管。最后张先生打官司才把定金要回来，前前后后耗了快一年，还多花了诉讼费！（来源：中国法院网2014.02.20，由巴中检察发布）

这案例真的给咱们敲警钟了：要是房子有多个共有人，很可能出现部分人没同意、名义房主偷偷卖房的情况，一不留神就会引发纠纷，甚至落得“钱房两空”的下场！所以查到有多个共有人时，咱们一定要加倍谨慎：签合同前，必须核实卖房人的身份，最好和所有共有人当面确认“是不是真的愿意卖”，还要核对身份证和产权登记信息是不是一致；签合同的时候，务必让所有共有人都亲笔签字，要是有人来不了，得让带合法授权委托书的代理人签，而且咱们一定要把授权委托书原件收好备查！

2. 权属证书核查：火眼金睛辨真伪！

在交易中心查完产权，可别嫌麻烦，一定要再核对房屋所有权证、土地使用权证（或者不动产权证书）！咱们要逐字比对证书上的信息和卖房人说的、中介给的是不是一样，重点看有没有涂改的痕迹，防伪标识全不全、真不真。要知道，有些不良中介会用假证书骗买家，所以这一步千万不能掉以轻心！要是对证书真假有哪怕一丝怀疑，直接拿到房产交易中心让专业人员核验，绝对稳当！

3. 建筑面积核查：别为“虚高面积”多花钱！

建筑面积核查也超关键，直接关系到咱们花的钱值不值！房产证上会写清楚建筑面积，咱们最好拿购房合同、房屋测绘报告这些资料交叉比对，条件允许的话，找个专业测绘人员实地量一量更放心！要是发现实际面积和标注面积差得很多，那交易价格肯定不合理，咱们会平白多花冤枉钱！这时候千万别犹豫，马上中止交易，该追究中介和卖房人责任的，一定要依法维权！

4. 房龄核查：关乎居住和贷款的大事情！

房龄真的太重要了！它直接影响房子还能住多少年、以后要花多少维修费，甚至能决定咱们能贷多少款、贷多少年！

查房龄有好几种办法：看房产证登记时间、去交易中心查档案、问小区物业或者老住户，建议大家多渠道交叉验证，确保信息准没错！实际交易里，有些中介为了赶紧成交，会故意隐瞒真实房龄，等咱们买了才发现房子老化严重、维修费飙升，贷款还批不下来多少，那可就亏大了！所以房龄核查必须盯紧了！

二、开展实地考察：亲手摸清房屋“真面目”！

实地考察的时候，咱们一定要把房屋状况查个明明白白！首先得看结构安全，墙体、梁柱这些关键部位有没有裂缝、倾斜，绝对不能买有安全隐患的房子！然后细节也不能放过，墙面、地面平不平，屋顶、墙面、门窗有没有渗水漏水，门窗开关顺不顺、密封好不好，这些都直接影响以后住得舒不舒服！

另外，屋里的水电燃气这些设施也得一个个试！确认供水供电供气正常，厨房卫生间的电器、洁具都能正常用！

给大家个小建议：实地考察的时候带个工具包，装上手电筒、卷尺、水平仪、空鼓锤，当场检测更放心！这些小工具也不贵，街边五金店和网上都有现成的套装可以购买，二三十即可搞定。要是再细致一点，我们还能通过协商让中介和原房主出个设施设备保修证明，把保修责任和期限写清楚，就能避免以后设施坏了没人管，自己掏冤枉钱修的麻烦！

三、查询房屋历史交易记录：摸清行情，不被“宰”！

1. 官方渠道查询：权威信息最靠谱！

查历史交易记录，首选房产交易中心，流程和查产权一样：带身份证、填申请表、交少量费用，就能拿到详细的历史交易记录！另外，有些地方的政府官网或者官方房地产交易平台也能查，按照提示填信息、实名认证，可能交点费就能查到，也很方便！

2. 正规在线平台查询：便捷高效查成交！

除了官方渠道，贝壳找房、链家这些正规在线平台也能查历史成交！以这些平台为例，登录APP或者官网，首页找到“查成交”入口，选好区域、小区、户型这些条件定位到目标房源，进详情页往下滑找到“成交记录”，就能看到以前卖了多少钱、什么时候卖的，信息很全！但因为不同平台的推送机制和曝光政策，线上查询的信息只能用作前期参考，进入交易流程请一定要回到上文做房源真实性核查，以官方登记和证书原件上登记的为准！

3. 交易记录分析：一眼识破价格陷阱！

分析历史交易记录，咱们就能清楚知道这套房子以前卖过多少钱、多久前卖的，这样当前报价合不合理，一眼就能看出来！要是发现房子价格短期内突然暴涨，比如之前才卖80万，现在突然要120万，中介又说不出合理理由——比如好好装修过、周边修了地铁学校这种重大利好，那很可能是中介故意抬价赚差价！这时候一定要多问，找物业、周边其他中介打听真实行情，要是情况不对，赶紧中止交易，别被坑了！