案情简介

某市某区一处房屋原产权人是A，其有女儿B、C和儿子D。D于2019年去世，2020 年 6 月，该区公证处出具公证书，确认A与配偶丁某已先后去世，二人子女B、C自愿放弃房屋继承权，现该房屋由已故D的儿子周某继承。但D在2019年去世前一个月自书遗嘱为同居女友马某某设立居住权，马某某至今仍在此居住。

周某认为案涉房屋原系周某祖父母的财产，二人先后去世后，周某父亲D亦去世。2020 年 6 月，公证处出具公证书，确认周某单独继承该房屋，周某已取得房屋所有权。现房屋被马某某占用，周某多次要求腾房未果。

周某起诉请求：1、判令被告马某某立即腾出该房屋；2、判令马某某支付自起诉之日起至腾房之日止的房屋占用费（每月 800 元）；3、本案诉讼费由马某某承担。

马某某称：自己与D同居 9 年，D患病期间由自己照顾并打工补贴其治疗费。D去世前书面同意自己继续居住案涉房屋，自己无经济来源、身体不好且无其他住所，不应腾房也无需支付房屋占用费。

法院审判

一审判决：被告马某某在判决生效后三十日内将该房屋向原告周某腾退返还。

宣判后，马某某提出上诉。

二审判决：1.撤销一审腾退判决；2.马某某自本判决生效之日起两年内对该房屋享有居住权，两年居住权期限结束后，马某某向周某腾退返还涉案房屋。

律师解析

居住权是居住权人对他人所有房屋及其附属设施享有的占有、使用权利，其源于罗马法的人役权制度，如今已被多个国家和地区的民法典明确规定，英美法系中也存在功能类似的制度，足见其立法认可度。

我国居住权制度的立法历程历经波折。2002 年物权法征求意见稿首次提出设立该制度，后续草案曾多次完善相关条款，但 2007 年《物权法》因担忧实用性未予保留。《民法典》最终将居住权确立为法定用益物权，既延续了传统赡养、扶养相关的制度基础，又拓展了社会保障属性，还丰富了房屋价值利用方式，对解决弱势群体住房问题、平衡房屋所有权与使用权关系、实现 “住有所居” 目标具有重要现实意义。

居住权的设立分为合同设立与遗嘱设立两种情形，核心差异在于物权变动规则。合同设立的居住权自登记时生效，而遗嘱设立属于特殊情形，参照适用相关规定。我国采用继承 “宣誓主义”，根据《民法典》，因继承取得物权自继承开始时发生效力，因此遗嘱设立的居住权无需登记，自被继承人死亡时即可生效。

结合典型案例来看，D与马某某同居 9 年，未形成事实婚姻关系。D通过继承取得涉案房屋完整所有权后，以自书遗嘱为马某某设立居住权，该遗嘱形式合法、意思表示真实，不违反法律规定与公序良俗，应属有效。马某某在同居期间对D尽到了经济支持与生活照料义务，给予其居住权符合互助互爱的社会风气与核心价值观。但考虑到马某某尚处壮年且具备劳动能力，无限期居住权会损害房屋继承人周某的合法权益，法院综合平衡双方利益，酌情确定两年居住权期限，既保障了弱势群体的基本居住需求，又未架空所有权人的物权。

司法实践中适用居住权制度需把握三个关键：一是尊重居住权设立时所有权人的真实意愿；二是准确认定继承开始时间，明确物权变动节点以判断居住权设立效力；三是契合社会主义核心价值观，综合考量当事人年龄、健康状况、收入能力等因素，平衡所有权人与居住权人的利益，既保障弱势群体基本生活，又不忽视所有权人的合法权益。

居住权制度顺应了时代发展需求，是体现中国特色社会主义法治精神的重要制度创新。司法实践中应充分发挥其制度优势，兼顾法律适用与社会效果，推动法治进步与社会和谐稳定。

案件来源：（2022）晋0213民初157号、（2022）晋02民终868号